Annyira nem fogynak a luxusingatlanok Budapesten, hogy az áraik már csökkenni kezdtek. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arról beszélt, hogy az az ár, ami tíz éve még a luxust jelentette, ma már a mediánnak számít. A vásárlók eltűntek a prémium piacról, aki pedig eladná a 250 milliós, vagy annál drágább ingatlanát, az kis túlzással a két kezén megszámolhatja a potenciális vevőket. Balogh László a Forbes.hu-nak beszélt a jelenlegi ingatlanpiaci trendekről, várakozásokról és arról, hogyan vált luxussá a panellakás.
A magyarországi ingatlanpiacra az elmúlt időszakban a nagy mértékű drágulás volt jellemző. 2025 egészét tekintve Budapesten 20 százalékos volt az ingatlanárak növekedése. A drágulás főleg az alacsonyabb árkategóriákban volt jellemző, például a panellakások esetében. A főváros egyes kerületeiben ma már azonos árkategóriában hirdetik az újépítésű lakásokat, mint az 50-60 éves panelokat.
Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a Forbes.hu-nak adott interjúban felhívta rá a figyelmet, hogy az elmúlt években a drágulás olyan mértékű volt, hogy az teljesen átrendezte a piaci folyamatokat. Emlékeztetett rá, hogy 2016-ban egy 100 millió forintos ingatlan még a luxus kategóriába esett, ma viszont a piacon lévő lakások felét ennél drágábban árulják.
Tíz évvel ezelőtt egy 100 millió forint értékű ingatlan még lazán luxuskategóriának számított. Most pedig azt látjuk, hogy az eladó lakások és házak medián értéke a 100 millió. Az eladásra kínált ingatlanok fele eleve drágább ennél
– mondta Balogh László. Hozzátette, hogy a rohamos drágulást nem követte le a kereslet vásárlóereje. A szakértő elmondta, hogy azok az érdeklődők, akik telefonon keresik meg a közvetítőiket – tehát az a réteg, aki ténylegesen vásárolni akar – az idei évben 100 millió forintnál húzta meg a lélektani határt. Ez az az árszint, ami alatt ingatlant keresnek. 2025-ben ez a lélektani határ 95 millió forintnál húzódott, 2024-ben pedig 80 millió forintnál. „Két évvel ezelőtt a telefonon érdeklődések 80 százaléka 80 millió forintig keresett magának ingatlan, ott volt a töréspont” – magyarázta a szakértő az adatokat. Ez azt mutatja, hogy a kereslet nem tudja tartani a lépést a rohamos drágulással, különösen a luxus kategóriában.
200 millió forint felett ma már nagyon kevesen keresnek ingatlant, pedig a fővárosban ezt az árat ráaggatják az átlagos családi házakra is. A valódi luxus otthonok 300-500 millió forint között mozognak a fővárosban. Ebből a kategóriából tűnt el a leginkább a kereslet, így az eladók kénytelenek engedni az elvárásaikból.
Az eladók kis túlzással a két kezükön meg tudják számolni, hogy a prémium kategóriás ingatlanok esetében kik jöhetnek szóba potenciális vevőként
– mondta a szakértő.
Ezért csökken az értéke a luxusingatlanoknak
Balogh László két fő okot lát a luxusingatlanok árának csökkenése mögött. Egyrészt a befektetési vásárlók visszahúzódtak. A szakértő elmondta, hogy a prémium kategóriában elsősorban befektetési vásárlók voltak jelen Magyarországon, és nem lakhatási céllal vásárolták ezeket az ingatlanokat. Azonban a befektetők az elmúlt 5-10 évben felvásárolták, amit akartak. „Tömeges felvásárlásokról beszélünk”.
Ma már Magyarországon az ingatlanbefektetés nem annyira kecsegtető üzlet, mint volt tíz éve. Az elmúlt időszakban az árak annyira elszabadultak, hogy további drágulásnak nagyon kicsi a tér. Különösen a prémium szegmensben. A legmagasabb árkategóriában a lakások és házak olyan drágák lettek, hogy befektetési céllal nem éri meg jelenleg megvenni, mert alig lehetne nyerni rajta. „Ahhoz, hogy egy 300-500 milliós lakáson ilyen formán nyerni lehessen, akkora drágulásra lenne szükség, ami már azoknak a pénztárcáját is megviseli, akik ezen a piacon mozgolódnak”.
Debrecen, 2025. szeptember 1.
Eladó lakások Debrecenben 2025. szeptember 1-jén. Az új lakhatási konstrukció központi eleme a fix, 3 százalékos kamatozású lakáshitel. A program célja, hogy az elsõ lakásukat megszerzõ fiatalok számára a piacinál jóval kedvezõbb feltételekkel váljon elérhetõvé a saját otthon megszerzése.
MTI/Czeglédi Zsolt
Ez a jelenség viszont felhajtja az ingatlanskála túloldalán lévő lakások árát. Balogh László szerint, ha valaki értéknövekedésre játszik, annak sokkal jobban megéri az alacsonyabb árkategóriából vásárolni, mert ott még lehet tere a drágulásnak. Ez a gondolkodás hajtotta például fel a panellakások árát is. A befektetők azt nézik, mivel járnak a legjobban. Vehetnek egy lakást 3-4 millió forintos négyzetméteráron az egyik kerületben, de lehetséges, hogy hasonlót kapnak 1,2-1,3 millió forintért a szomszédosban.
A másik meghatározó ok a luxuskategória árcsökkenése mögött a politikai, geopolitikai helyzet.
Balogh László szerint az országgyűlési választások miatt mindenki kivár. Ráadásul világszinten egyre több a konfliktus és a krízis, ami szintén elbizonytalanítja azokat, akik a 200 millió forintos ár fölött tudnának vásárolni.
Utóbbi hatás különösen a külföldi vásárlóknál jelentkezik, akik látványosan visszavonultak az utóbbi időszakban. Vélhetően azt figyelik, hogy április 12. után ki alakíthat kormányt, illetve a nemzetközi konfliktusok miként eszkalálódnak. A bizonytalanság rendkívül nagy visszatartó erő, ha valaki több száz millió forintról kénytelen dönteni. Az ingatlan.com szakértője elmondta, hogy a külföldi vásárlók aránya Budapesten a korábbi 9-10 százalékról már most 7-8 százalékra esett vissza.
Lehorgonyzott az albérletpiac
A befektetési vásárlókat az is távol tartja a piactól, hogy jelenleg nem éri meg bérbe adni a nagy értékű lakásokat. Az átlagos albérletpiacon azt látni, hogy Budapesten alig találni 200 ezer forintos díj alatt lakást, viszont 300 ezer forint fölé sem emelhetik az összeget a tulajdonosok. A befektetők látják, hogy eltűntek a piacról azok, akik ennyit tudtak adni havonta a lakhatásért, így pedig számukra túlságosan lassan térülne meg a befektetés.
Hozzá kell tenni, hogy a rövidtávú bérbeadás 2026 végéig moratórium alatt van, tehát a befektetők nem tudják Airbnb-ztetni sem ezeket az ingatlanokat. Az még kérdés, hogy a moratóriummal mi lesz, de Balogh László szerint sok városvezető dolgozik a rövidtávú kiadás visszaszorításán.
Így alakulhat az ingatlanpiac 2026-ban
Balogh László szerint az ingatlanpiacon a május és a június lesz a vízválasztó. Ezek lesznek azok a hónapok, ahol a választás előtti kivárás már nem érezteti majd a hatását. Ezt követően rajzolódhat ki, hogy milyen úton is halad tovább Magyarországon ez a szektor.
A szakértő véleménye szerint hamarosan nagyobb számban jelennek majd meg a piacon azok az újépítésű lakások, melyek az Otthon Start feltételeire lettek szabva. Balogh László úgy gondolja, hogy ez a nagy mennyiségű új ingatlan jelenthet majd korrekciót, valamint megoldást azoknak a tömegeknek, akik nem a luxus kategóriában vásárolnak. Szerinte egy 1,2-1,4 millió forintos négyzetméterárra kell berendezkedni a fővárosban. Fontos, hogy ez az új lakások árszintje lehet, nem a használtaké.
Az árak a következő időszakban vélhetően lassan fognak emelkedni, de nagyobb valószínűséggel csak oldalazni fognak. Árcsökkenésre ne számítsunk, mondta. Az elmúlt évek válságai azt bizonyították, hogy az eladók nem csökkentenek az áraikon, hacsak nincsenek rákényszerítve.
Balogh László szerint a piac a következő években stagnálni fog, a korrekciót pedig az jelenti majd, hogy az infláció miatt a keresetek emelkedni fognak.
