Azt hiszem. Nagyon szűk csapat tudott csak a folyamatról a vezetői körből. Az élet és az üzleti világ normális rendje, hogy egy alapító egyszer elad egy céget, de amikor huszonöt év után tényleg megtörténik, arra senki sem számít.
Egy ideje érlelődött bennem a gondolat személyes és üzleti, stratégiai szempontok miatt is. Személyes oldalról az fogalmazódott meg bennem, hogy ahogy növekszik a cégcsoport, az én kapacitásaim is egyre fogynak, öregszem is, és bár a gyerekeimnek van üzleti érdeklődésük, még talán az ingatlanpiac felé is, de a közvetítési terület nem annyira izgatja őket.
Ami meg az üzleti részét illeti, pár éve világossá vált, hogy van egy nagy trend a világban, a nagy pénzügyi szolgáltatók, lakossági bankok otthonteremtési ökoszisztémákat hoznak létre. Ennek az a lényege, hogy a lakossági bankok úgy tudják az ügyfeleket megszerezni és megtartani a legjövedelmezőbb módon, ha életük egyik legjelentősebb eseményénél, a lakásvásárlásnál megszerzik őket a jelzáloghitelen keresztül, és utána számos egyéb szolgáltatást és terméket, befektetést, biztosítást, számlavezetést értékesítenek nekik.
Ez a trend Magyarországon is elindult, elsőként az OTP hozta létre az ingatlanközvetítő hálózatát és ökoszisztémáját lakástakarékpénztárral, ingatlanportállal. Ezért néhány éve már eléggé foglalkoztatott, hogy hogyan tudunk versenyképesek maradni azokkal a pénzügyi szolgáltatókkal, akiknek a tőkeereje és nyereségessége a miénk sok százszorosa.
Egészen mások a lehetőségeik abban a tekintetben, hogy mennyit tudnak visszainvesztálni ebbe az üzletbe akár kommunikációban, informatikában, és akkor még a mesterséges intelligenciához kapcsolódó beruházásokról nem is beszéltünk. Egy ilyen változás nyertesei a rendszeres bevételekre támaszkodó komplex ökoszisztéma-szolgáltatók lehetnek, miközben az egy-egy tranzakcióból megélő cégek versenyhátrányba kerülhetnek.
És amikor az MBH Bank bejelentette a Fundamenta Lakástakarék felvásárlását – az erős közleményre sikeredett – lényegében közölték, hogy jelentős pozíciókat építenének az ingatlan- és hitelközvetítési piacon is, és a Fundamentát ennek az ökoszisztémának a részeként képzelik el.
Igen. A Fundamenta-tranzakció bejelentése után 2024 elején úgy döntöttem, hogy megbízok egy M&A-tanácsadót, hogy kezdjünk el óvatosan, lépésenként körbenézni. Mivel az MBH személyében volt egy láthatóan erre a piacra igyekvő szereplő, először velük beszéltek. Ők pedig azt mondták, hogy érdekli őket a lehetőség, de kérték, hogy senki mással ne beszéljünk, amíg nem döntenek. Mivel fontos volt az értékesítési szándék titokban tartása, a mi oldalunkról is racionális volt, hogy ha van egy komoly jelölt, vele tárgyaljunk először, és egy időre kizárólagosságot adjunk.
Az első kapcsolatfelvételtől több mint másfél évig. Csak az átvilágítási szakasz több mint fél évig tartott, mert a tranzakció összesen tizenhárom jogi entitást érintett. Sokkal hosszabb volt, mint amire számítottam.
Igen, de ez egy ilyen ügyletnél teljesen normális. Volt olyan kör is, amikor én mondtam, hogy hagyjuk, és olyan is, amikor ők mondták, hogy túl sokat kérünk, és alkudtak az elvárásunkhoz képest. Mindenki lépegetett oda és vissza is.
Tranzakciós berkekből származó információink szerint, ha végül húszmilliárd körül állapodtatok meg (ennyit becsültünk a januárban megjelent exitlistánkban), akkor kifejezetten jó üzletet kötöttél.
A vételárat nem kommentálnám, de úgy gondolom, hogy mindkét fél jó üzletet kötött. Hamarosan úgyis publikus lesz, így annyit elmondhatok, hogy az értékesített cégcsoport nagyjából 1,7 milliárdos EBITDA-val bírt 2025-ben. Ez a nyereségtermelő képesség képezte az árazás alapját, és ezen felül sikerült elismertetnünk annak a szinergiaértéknek egy igazából szerintem kis részét, amit az Otthon Centrum a bankcsoportnak tud teremteni.
Hogyan kezelted – biztosan megkaptad, miután kiderült a tranzakció –, hogy a NER legemblematikusabb alakjának adtad el a céged?
A második legnagyobb magyar banknak adtam el a céget. Mészáros úrral egyszer sem találkoztam, az akvizícióért és a stratégiáért felelős csapattal dolgoztunk.
Az MBH-nak 2,5–3 milliós ügyfélköre és óriási tőkeereje van, nagyon motiválva van a növekedésre, és szerintem ilyen ökoszisztéma-teremtési képessége rajtuk és az OTP-n kívül másnak nincs Magyarországon. És ez nemcsak a vételár miatt fontos, hanem amiatt is, hogy a cégnél dolgozó partnereknek, tanácsadóknak milyen jövőképet tud egy új tulajdonos nyújtani.
Ha már a jövő, mi lesz a maradék húsz százalékkal, illetve, ha már nyolcvan százalékát eladtad, miért nem egyből a százat?
Mert ez a huszonöt év nekem is nagyon fontos huszonöt év. Felelősséget érzek avval kapcsolatban, hogy a kollégáknak és a hálózatnál dolgozó partnereknek minél zökkenőmentesebbé tegyem ezt a váltást. Az, hogy marad a menedzsment, és egy darabig én is tulajdonos maradok a cégben, nagyon fontos megnyugtató momentum a partnereknek, hogy a következő években nem lesz a napi működést érdemben befolyásoló jelentős változás, és a legfontosabb cél továbbra is az, hogy az ügyfelek a lehető legjobb szolgáltatást kapják.
A húsz százalékról pedig van egy kölcsönös call/put megállapodásunk az MBH-val, amit 99,9 százalék eséllyel 2028-ban lehívunk. Addig igyekszem segíteni a cég működését.
Mennyire befolyásolta a tranzakciót, hogy tavaly az Otthon Start Program miatt hirtelen nagyon felpörgött a piac?
Talán segített valamelyest a végső árazásban, de az időzítésben sokkal nagyobb szerepe volt a már említett személyes és stratégiai szempontoknak. Amikor a tárgyalásokat megkezdtük, még nem is tudtuk, hogy elindul az Otthon Start. A Fundamenta-ügylet adta meg az impulzust, azután éreztem, hogy tényleg lépni kell, mert az az újfajta működési modell, piaci helyzet, amit évek óta láttam közeledni, bekövetkezni látszott.
Hol lesz a helye ennek a durván húszmilliárd forintnak?
Ez egy nagyon jelentős ügylet az egész cégcsoport szempontjából, de azért nem ez a forrás határozza meg alapvetően a lehetőségeinket. A vételárat három célra fordítjuk. Egyrészt nagyobb hangsúlyt szeretnék fektetni a Biggeorge Property ingatlanfejlesztési és befektetési tevékenységére, a portfólió bővítésére, új beruházások finanszírozására, ideértve a már korábban megkezdett külföldi terjeszkedésünket is. A bevételből emellett részesültek azok a kollégák is, akik nagyon sokat tettek az Otthon Centrum sikeréért, és van egy harmadik cél is, egy jelentős összeget a Biggeorge Alapítvány fog megkapni.
Ami a portfólióbővítést illeti, épp pár napja szállította le az állam a Béla király úti volt elnöki rezidencia kikiáltási árát 28 milliárdról 25,5 milliárd forintra. Lapzártánkig még épp belefér egy licit.
Ha még sokkal olcsóbb lesz, esetleg megfontoljuk. (Nevet.) Bár ez egy érzékeny ingatlan, és vannak ingatlanok Magyarországon, amikhez jobb, ha nem nyúl az ember.
És mi a terv a legfrissebb szerzeménnyel, a volt újpesti Árpád Kórházzal? (A több mint tíz éve üresen álló ingatlant 1,74 milliárd forintért vette meg most januárban a Biggeorge csoport egyik ingatlanalapja.) A hírek szerint nagy licitháború volt, miért érte meg megvenni?
Fejlesztőként szakadatlanul keressük az új projektlehetőségeket. Ez egy emblematikus ingatlan Újpesten. Úgy gondoljuk, hogy az egykori, karakteres főépületet megtartva, felújítva és a projektbe szervesen integrálva sikeres fejlesztést lehet itt megvalósítani. De korai még a részletekről nyilatkozni, előbb egyeztetni szeretnénk az elképzeléseinkről az önkormányzattal.
Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge cégcsoport tulajdonosa.
Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge cégcsoport tulajdonosa.
Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge cégcsoport tulajdonosa.
Kicsit nosztalgiázzunk is: melyik volt a legnehezebb és a legjobb időszakod az Otthon Centrum huszonöt évében?
A legszebb talán a 2003 és 2007 közötti időszak volt.
A devizahitelezés legerősebb évei.
Én nem ehhez kötöm, hanem ahhoz, hogy 2003-ban indítottuk el a franchise-hálózatot. Az alapító csapattal, köztük például Kühne Katával, aki ma is az OC Franchising ügyvezetője, kitaláltuk a modellt, naponta beszéltük át, hogy mit hogyan kellene szabályozni, szoftvert és jogi dokumentációt fejleszteni, partnereket toborozni, kommunikációt felépíteni.
Nagyon érdekes, építkezős időszak volt. Igazi flow élményt adott, és tényleg nagyon sikeresek voltunk, akkor jutottunk el nulla, pontosabban hat kísérleti irodából száz irodáig 2007-re. Óriási ugrás volt.
A végén, a 2007-es karácsonyi partin odajött hozzám az egyik alapító csapattag, és azt mondta, hogy „Tibor, innentől ezt már nem lehet elrontani, sikerre van ítélve a cég”.
És aztán jött 2008 ősze, 2009, az meg a legnehezebb időszak volt. Az összes cégemnél válságkezelő üzemmódra kellett kapcsolni. Érzelmileg is nagyon megütött.
Főleg mi miatt?
Az ingatlanfejlesztő cégnél akkor nagyon komoly dráma volt. Addigra már megvalósítottunk pár projektet, épp kezdett felszállni a repülő, majd jött oldalról a tájfun. Tőkegyűjtős szakaszban voltunk, nagyon sok hitellel, amit menedzselni kellett, ott azért kicsit rezgett a léc. De végül túljutottunk ezen is, és minden kötelezettségünket teljesítettük.
Most milyen a piac? Meddig tart az Otthon Start lendülete? Merre mennek idén az árak?
Tavaly nagyon erős volt, különösen a használtpiacon, jelentős áremelkedésekkel és tranzakciószám-emelkedéssel. Idén mérsékeltebben nőnek majd az árak, inkább arra számítok, hogy a használt lakásokról az újak felé fog eltolódni a kereslet. Egyrészt, mert a használt lakások ára jelentősen nőtt, az új lakásoknál pedig minden fejlesztő, köztük mi is próbálunk az Otthon Start feltételeinek megfelelni.
Nyilván nem reális arra számítani, hogy a lakások túlnyomó többsége belefér majd a másfél milliós négyzetméterárba, de arra igen, hogy lesznek ilyen áron elérhető lakások is a nemzetgazdaságilag kiemelt projekteken kívüli beruházásoknál is. Emiatt a használt és az új lakások közötti olló szűkülhet, ez pedig a vevők egy részét az újlakás-piacra terelheti.
Évek óta azt látjuk, hogy azért sem tud lassulni az áremelkedés, mert a kínálat lemaradt az államilag is fűtött kereslettől. Mondjuk pont a Biggeorge lendületesen építkezik, de mi kell ahhoz, hogy sokkal több új lakás épüljön?
A kínálat növeléséhez alapvetően két dolog kell, több telek és a több telken nagyobb beépítési potenciál. Ezzel szemben van egy olyan trend mindenhol, hogy bár mindenki szeretne több megfizethető lakást, csak ne a szomszédjában, kerületében, környezetében épüljön meg.
De azért vannak pozitív dolgok. Az MFB Lakhatási Tőkeprogramja jelentős összeget injektál a piacra, és arra ösztönzi a fejlesztőket, hogy vásároljanak telket, és fejlesszenek. Másrészt az állam kiemel bizonyos projekteket az Otthon Starthoz kapcsolódóan, ez is segíthet, hogy több lakás kerüljön a piacra. Hozzáteszem, nekünk jelenleg egy kiemelt projektünk sincs még, bár szeretnénk, hogy legyen.
Mi fog történni akkor, ha év végével kifut a kedvezményes lakásáfa, és öt százalék helyett újra huszonhét százalék rakódik az új lakásokra?
A jogszabály úgy szól, hogy év végéig kell a projektre megszerezni az építési engedélyt, arra vonatkozik az ötszázalékos áfa, tehát ezek a projektek a következő három–négy évben is értékesíthetők ilyen feltételekkel. Azt látni kell, hogyha az áfa huszonhét százalék lenne, a mai árszinten nem lenne gazdaságos a lakások megvalósítása, vagyis ha kikopnának az ötszázalékos lakások a piacról, sok évre eltűnne a kínálat. Pártpolitikától függetlenül ez semmilyen kormánynak sem érdeke, hisz a megfizethetőségi szempontokon túl a lakásépítések jelentős GDP-hatása is fontos.
Ezért bízom benne, hogy az ötszázalékos áfa hatályát meghosszabbítják.
2024 végén bejelentettétek, hogy nemzetközi terjeszkedésbe kezdtek. Mely piacokon láttok fantáziát, hol fektettetek eddig be?
Lengyelországban már van egy működő ingatlanközvetítési hálózatunk, ezt nem is érinti az MBH-s tranzakció. Fejlesztési lehetőségeket főleg Lengyelországban, Spanyolországban és Portugáliában keresünk, eddig egy üzletet kötöttünk Algarve régióban. Az ottani úgynevezett arany háromszögben építünk nagyon szép, minimál stílusú villákat, csodálatos környezetben. Az első tíz villára már megkaptuk az építési engedélyt, most készítjük elő a kivitelezést.
Óvatosan haladunk, a szokásos tempómnál talán lassabban, mert azért az ingatlanfejlesztés veszélyes üzem. Nagyon sok helyen el lehet rontani, és inkább nem csinálunk meg egy üzletet, minthogy veszteség legyen belőle. Meg kell tanuljuk a helyi piacokat, mi az, ami működik, és mi nem, és ki kell találjuk, hogyan lehet a magyar cégnél felépített know-how-t exportálni.
Mondtad, hogy az Otthon Centrum eladásából a Biggeorge Alapítvány is részesül. Mennyi pénzzel?
Az alapítványt félmilliárd forinttal indítottuk el 2022 végén a feleségemmel. Azóta körülbelül még egyszer ennyi támogatást adtunk, és a következő pár héten belül további hárommilliárd forintot teszünk még bele. Nagyjából tehát négymilliárd forint lesz az alapítvány vagyona, ennek a hozamából, és persze a későbbi támogatásainkból tud költeni különböző céljaira.
Mik ezek a célok?
Donor alapítványként működünk, vagyis olyan nonprofit szervezeteknek nyújtunk pénzügyi segítséget, amelyek valamilyen módon hátrányos helyzetű embereket támogatnak. Az alapítvány ügyeit egyébként a feleségem, Vizler Viktória viszi, ő a kuratórium elnöke is. Ő volt az, aki Pistyur Veronikával megálmodta a House of Giving kezdeményezést is, ennek a támogatása is kiemelt fókusza az alapítványnak. A House of Giving célja a széles értelemben vett adás kultúrájának és élményének terjesztése Magyarországon. Három fő célcsoportja a gyerekek, az egyetemisták és a tehetősebb emberek.
Neked ez személy szerint miért volt fontos? Honnan jött az alapítvány ötlete?
A lehetőségeim szerinti adás valahogy mindig része volt a felnőtt életemnek. Fiatal vállalkozóként kisebb összegekkel már huszonöt éves koromtól segítettem rászorulókat. Harminckettő voltam, amikor eladtam az Európa Alapkezelőt az UniCredit csoportnak, és abból bejött egy nagyobb összeg. Ez nagyságrendi ugrás volt az életemben, de nem tudtam teljes szívemből örülni neki, mert volt olyan ember is a szűk környezetemben, akinek esélye sem volt rá, hogy összeszedjen mondjuk egy lakásra valót életében. Így először a szűkebb környezetemet segítettem, és még mindig ad hoc módon, de pár százezer vagy pár millió forinttal támogattam különböző szervezeteket is.
Ha konkrét impulzusokra gondolok, akkor két ember hatása volt igazán nagy az alapítvány szempontjából. Egy közeli tehetős barátomé, aki életének egy pontján úgy döntött, hogy a vagyonának nagyon jelentős részét jótékony célokra fordítja. A másik egy mélyen vallásos családból származó hölgyé, aki a gyerekkorom fontos szereplője volt. Vele felnőtten már ritkán találkoztunk, de karácsonyra mindig írt valami kedveset, leginkább bibliai idézetekkel. 2017-ben a negyvenötödik születésnapomra is írt egy kedves levelet, de kérte, hogy ez alkalommal hívjam is fel. Egy tárgyalásra rohantam éppen, szokás szerint.
Az autóból hívtam, beszélgettünk pár percet, mondta, hogy messziről figyeli a pályámat, nagyon büszke rám, és volt egy mondata, ami tőle, az ő spirituális hátterével nagyon megérintett, annak ellenére, hogy én nem vagyok vallásos: „Tiborkám, neked küldetésed van”. Valószínűleg ez a mondat hozott felszínre bennem egy még erősebb felelősségérzetet, hogy a környezetemben élők életére pozitív hatással legyek. Innentől nagyobb összegeket kezdtem adományozni.
Majd szintén ettől a hölgytől a negyvenkilencedik születésnapomra is kaptam egy idézetet, akkor a bibliai hétszer hét évről, ami újra elgondolkodtatott. Az idézetből azt fordítottam le magamnak, hogy a tehetőseknek – különösen hétszer hét év után – vissza kell adniuk a kevésbé szerencséseknek, ezért eldöntöttem, hogy mielőtt ötven leszek, szintet lépek. Intézményesített formában, strukturáltabb keretek között folytatom a filantróp tevékenységemet egy alapítvány létrehozásával, aminek a működése hosszabb távon már nem függ közvetlenül az én gazdasági teljesítményemtől.
Ökölszabályként van egy arányszám a fejedben? Hány százalékot lenne jó, ha mindenki visszaadna?
A magam tekintetében erről én is sokat gondolkozom. Szerintem ez a vagyon és a lehetőségek abszolút mértékétől is függ, és ezt mindenkinek magának kell eldöntenie az érzései, belső mérlegelése alapján. Az is sokat tesz, aki csak társadalmi munkát vállal, vagy évente egyszer-kétszer kisebb összeggel segít, ha ezt engedheti meg magának.
Én most ott tartok, hogy az életkorom előrehaladtával, mindig növelem majd az arányt, és ha a vagyonom körülbelül tíz százalékát idős koromra odaadom az alapítványnak, azzal már elég sokak életén tudunk segíteni hosszú távon is, de közben a gyerekeimtől sem veszek el semmit.
